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Domicile conjugal et SCI : attention au divorce...

Le 26 janvier 2020
Domicile conjugal et SCI : attention danger, la SCI fait "écran" et empêche l'application des mécanismes protecteurs du logement de la famille, hors dispositions statutaires ou bail. Exit les règles d

Il arrive de plus en plus souvent (souvent pour faciliter la transmission du bien aux descendants) que le domicile conjugal soit détenu par les époux via une SCI.

Parfois même, le droit de propriété est démembré et les époux n'ont conservé que l'usufruit de l'immeuble, dont les enfants sont nu-propriétaires. Outre les dangers d'une telle opération au plan successoral (l'enfant donataire est ainsi libre de disposer du bien et, en présence d'une famille recomposée, de dépouiller certains des petits-enfants des donateurs au profit de son nouveau conjoint, de ses enfants ou de ceux qu'ils ont eus en commun, ce qui ne correspond souvent pas à la volonté des grands-parents qui n'ont cependant plus aucun moyen d'action dès lorsqu'ils ont perdu la disposition de leurs biens et toute possibilité de rétablir l'égalité entre leurs petits-enfants par des donations. Ce n'est pas un cas d'école...), elle est également dangereuse pour les époux :

En effet, une fois constituée, la personnalité morale fait écran à l’application des mécanismes protecteurs du logement de la famille.

En cas de vente : 

 La cour de Cassation vient de rappeler que les dispositions de 215 n'étaient pas applicables (14 mars 2018) au domicile conjugal acquis via une SCI : « la protection résultant de l’article 215 ne s’applique, en cas de détention du logement familial par une SCI, que lorsque l’époux associé est autorisé à occuper le bien en raison d’un droit d’associé (clause dans les statuts) ou d’une décision unanime de l’assemblée générale (bail ou autre décision spécifique). La personnalité morale fait ici écran à l’application de l’article 215 et la SCI demeure libre de procéder à sa cession.

En cas de décès

Le droit temporaire au logement et le droit viager prévus aux articles 762 et 764 du code civil ne s’appliquent pas non plus en cas de détention via une sci : réponse ministérielle du 25 janvier 2005 « dans l’hypothèse où le l’habitation familiale a été acquise par le biais d’une SCI, le logement appartient à la SCI et non aux époux. Les conditions de propriété prévues par le sarticles 763 à 764 du CC ne sont pas remplies. Par conséquent, le droit d’habitation conféré par ces articles ne pourra s’appliquer que si les époux ont pris soin de conclure avec la société un bail ou une convention d’occupation » (Rep. Min. à QE, n°39324, JOAN, 25 janvier 2005, p. 816).

 

 En cas de divorce 

Là encore, le juge ne pourra pas statuer sur l'attribution de la jouissance du domicile conjugal détenu via une sci en l'absence de décision statutaire ou de décision des associés autorisant cette occupation (bail, convention d'occupation...)

Il ne pourra pas statuer sur la prise en charge des crédits de la SCI, mais ne pourra que statuer sur la gestions des biens détenus par le couple et donc des parts de SCI. Cela n'a cependant pas d'influence sur les règles de gestion de la sci, fonction de ses statuts et qui ne pourront être écartés que par les mesures d'urgence (administration, notamment).

Il est cependant tout à fait possible de préserver les mécanismes protecteurs du logement de la famille, comme le rappelle la Cour de cassation, soit par l’adaptation des statuts, soit par l’octroi d’un titre d’occupation par décision des associés.

Il est donc indispensable d'insérer une telle clause, soit lors de la constitution de la SCI, soit par un bail ou une décision statutaire et il est indispensable que le rédacteur des statuts envisage cette question avec les époux.

L'époux qui envisage de divorcer doit également s'interroger sur les droits dont il dispose dans une telle situation;